Стефан Асенов: Защо инвестициите в земеделска земя дават висока капиталова печалба

Рентабилността от инвестициите в земеделската земя е също така значително по-висока от инфлацията, смята асистентът към Института по аграрна икономика

Стефан Асенов е завършил „Прогнозиране и планиране на икономическите системи” в УНСС и „Финансов контрол” в СА „Д.А. Ценов”, има специализации по Финансови пазари, Банки и финанси по програма на Chartered Institute of Bankers – London и Политически мениджмънт. Има повече от десет годишен опит на българските капиталови и парични пазари. Стефан Асенов е асистент към Институт по аграрна икономика, ССА.

- Г-н Асенов, публикувахте научна статия в списание „Недвижими имоти & бизнес”, издавано от катедра „Недвижима собственост” към УНСС на тема „Динамика в цената и доходността на земеделската земя в качеството ѝ на инвестиционен актив”. Каква е целта на това изследване?
- Управлението на недвижима собственост, част от която са и земеделските земи, е въпрос на национална сигурност и на икономически просперитет за всяка държава. Земеделските земи са основен и ограничен природен ресурс, седящ в основата на изхранването, продоволствената сигурност и осигуреност на населението и в началото на агрохранителната верига.

Приблизително само 3,5% от територията на планетата е подходяща за земеделско производство без ограничения.

Земята е главното средство за създаване на продукция в селското стопанство, основният фактор на земеделското производство и има специфични характеристики, обусловени от различни елементи: бонитет и категория на земята, състояние на почвата, напояване, отводняване, климат и др., които определят нейната ценност, респективно стойност и цена.

В тази връзка мисля, че има нужда да се обогатят изследванията по проблематиката в България през призмата на финансовите аспекти, относно стопанисването и управлението на земеделската земя.

Изследването на динамиката в цената и доходността на земеделската земя е важно за взимането на ръководни и мениджърски решения,

оценката и управлението на рисковете, прогнозирането на цените, тренда и тенденциите, както на държавно и общинско ниво, така също при управлението на земеделски стопанства. И не на последно място и в качеството ѝ на инвестиционен актив. Избран е 12-годишен референтен период от 2010 до 2021 година, подходящ за дългосрочна инвестиция, каквато представлява земеделската земя.

Анализира се цената, доходността и възвръщаемостта от земеделската земя в качеството ѝ на еволюционно нов клас инвестиционен актив. Сравнява се с други представителни инвестиционни алтернативи в ролята им на бенчмарк (еталон) - индекси на цени на жилища (ИЦЖ), национално ниво; доходност на смесени консервативни фондове (СКФ), отговарящи на зададените условия; представяне на индекса SOFIX; лихвени проценти по срочни депозити на сектор домакинства, включващи и НТООД. Проучва се възвръщаемостта на инвестицията от гледна точка на капиталовата печалба.

Капиталовата печалба може да бъде проучвана от различни аспекти и с различни инструменти.

За целите на разработката е изследвана само от гледната точка на увеличението в стойностите на различните инвестиционни алтернативи през референтния период и на годишна база. Не се отчитат разходите свързани с придобиването, управлението и продажбата им. Изследването на постигнатата историческа възвръщаемост на активите е важна за оценка на инвестициите, за прогнозиране на бъдещите тенденции, респективно за ефективното управление на парите. Тя е от значение не само за сегашните инвеститори, но и за потенциалните -, за които е важна рентабилността на бъдещите инвестиции в процеса на взимането на решение за вложение.

Отчитат се и две "качествени" характеристики на съпоставяните активи.

Първото измерение е дълбочината на пазара, която показва колко лесно е придобиването или продажбата на даден актив, тоест дали съществува достатъчно като обем търсене и предлагане. В този смисъл четири от петте избрани класа активи (без смесените консервативни фондове) се отличават със средна дълбочина на пазара (отчитайки факта, че България е сравнително малък пазар).

Вторият измерител е инвестиционната ликвидност, която определя колко лесно достъпен е даденият клас активи. Асоциира се от една страна с наличието на добре регулиран и организиран пазар за такива активи, а от друга - с размера на инвестицията, необходима за придобиване на подобен актив. В този аспект, земеделската земя се асоциира с по-ниска инвестиционна ликвидност от финансовите инструменти (борсови индекси, банкови депозити и смесени консервативни фондове) и в значителна степен идентична с тази при жилищните имоти, тъй като изисква по-висока базова инвестиция и пазарът за тях не е институционализиран.

Анализирана е и историческата волатилност (статистическа стойност отразяваща промяната на цените за определен период от време) за референтния период на базовите инвестиционни активи за да се анализират промените в стойностите, респективно се оценява риска.

С помощта на коефициентът на Шарп се оценява възвръщаемостта на инвестицията (актив или инвестиционен портфейл) спрямо поетия риск. Той показва каква е възвръщаемостта на инвестицията за всяка рискова единица.

- Какво показва проучването по темата за собствениците на земеделска земя, фермерите и всички останали заинтересовани?
- Резултатите показват стабилен непрекъснат възходящ тренд на поскъпване на земеделската земя през референтния период. Изследването сочи, че

земеделската земя е подходяща инвестиция с увеличение от 827 лв. за декар през периода и възвръщаемост равняваща се приблизително на 296%,

която е в пъти по-висока от останалите разглеждани примерни инвестиционни алтернативи. Единствено реалната капиталова печалба на годишна база в проценти от земеделската земя в размер на повече от 22% е убедително по-висока от индекса на инфлацията с близо 800% (8 пъти). Рентабилността на инвестициите спрямо индекса на потребителските цени при останалите анализирани инвестиционни алтернативи (индексът на цените на жилищата, срочните банкови депозити и СОФИКС) за проучвания период са с между 1,13 процентни пункта и 1,61 процентни пункта по-високи. Само СКФ са с реална доходност по-ниска от инфлацията. Сравнението им с инфлацията е важно за да се определи реалната печалба на инвестицията (т.н. покупателна способност на парите).

Резултатите от изучаването на историческата волатилност (променливост) за референтния период разкриват, че земеделската земя е с най-висока в размер на 236,58%. При СОФИКС тя е 107,40%, а на ИЦЖ е 17,41%. Най-ниска е при лихвените проценти по срочни депозити в лева на сектор домакинства за срок над 1 и до 2 години включващи и сектор НТООД със стойност от 2,85%. При изследването на резултатите от прилагането на анализа на историческата волатилност за цената на земеделската земя, трябва да се вземе под внимание, че само част от волатилността (отрицателното движение на цената) е негативно за инвеститорите и се определя като повишен риск, докато друга част от волатилността (положителното движение на цената) може да се определи като свръх-доходност, и е респективно позитивна и в интерес на инвеститорите. В този смисъл като безрискови или нискорискови се определят не активи с ниска волатилност в цената, а такива, при които исторически не се наблюдават периоди на спад в цената, или такива спадове са инцидентни и сравнително малки като стойност. Следователно земеделската земя се определя като нискорисков актив, основно съпоставим с банковите депозити, но отличаващ се със системно по-висока доходност.

Анализът на коефициентът на Шарп за референтния период на базовите инвестиционни активи показват най-висок коефициент на Шарп от 2,41 при индексите на цени на жилища на национално ниво, SOFIX с 0,43 е с най-нисък, а земеделските земи с коефициент от 1,24 са по средата сред разглежданите инвестиционни алтернативи. Следователно ИЦЖ е постигнал доходността си с най-малък риск, докато възвръщаемостта при индекса на сините чипове се базира на най-висок поет риск. Земеделските земи с коефициент от 1,24 са в златната среда.
Потвърждава се високата доходност на земеделската земя при сравнение с други представителни инвестиционни активи за референтния период 2010 – 2021 г., представляваща нискорискова инвестиция, с висока доходност при отчетен риск и създаване на сигурен паричен приход.

- Как може един земеделец или инвеститор да придобие българска земеделска земя в качеството ѝ на еволюционно нов инвестиционен актив?
- Земеделската земя притежава редица уникални и ценни характеристики в качеството си на инвестиционен актив, като инвестициите в нея се смятат за дългосрочни и нискорискови - и представляват възможност за диверсификация на инвестиционен портфейл. Търгува се на първичния и вторичен пазар на земя, на паричните и капиталовите пазари чрез различни финансови инструменти и други.

Съществуват две основни форми за инвестиране в недвижими имоти, респективно в земеделска земя: директно (покупка, замяна, наследство) и индиректно придобиване. Индиректното придобиване можем да разделим на две категории: инвестиция чрез придобиване на акции или дялове от капитала на дружества специализирани в секюритизацията им (придобиването и управлението им). Включително и чрез инвестирането в дългови ценни книжа, конвертируеми облигации или в привилегировани акции, които при определени условия конкретизирани в проспекта за емитирането им могат да бъдат конвертирани в акции (с право на глас, на дивидент и ликвидационен дял). Втората възможност е закупуването на акции или дялове на колективни инвестиционни схеми, които могат да бъдат инвестиционни дружества от отворен или затворен тип, договорни (взаимни) фондове или борсово търгувани фондове, които имат в инвестиционния си портфейл подобни инвестиции.
-------------------------------------------------

Материалът има аналитично-информативен характер и не представлява препоръка за взимане на инвестиционно решение.

Снимка за колажа: Image by freepik